Exposición de motivos
CAPÍTULO I Disposiciones generales
CAPÍTULO II Exigencias técnicas y administrativas de la edificación
CAPÍTULO III Agentes de la edificación
CAPÍTULO IV Responsabilidades y garantías
Parte final
DON JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren,
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El sector de la edificación
es uno de los principales sectores económicos con evidentes
repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales
que entraña el patrimonio arquitectónico y, sin embargo, carece de una
regulación acorde con esta importancia.
Así, la tradicional
regulación del suelo contrasta con la falta de una configuración legal
de la construcción de los edificios, básicamente establecida a través
del Código civil y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de
serias lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación,
tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de
los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las
garantías para proteger al usuario.
Por otra parte, la sociedad
demanda cada vez más la calidad de los edificios y ello incide tanto en
la seguridad estructural y la protección contra incendios como en otros
aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la protección
contra el ruido, el aislamiento térmico o la accesibilidad para personas
con movilidad reducida. En todo caso, el proceso de la edificación, por
su directa incidencia en la configuración de los espacios, implica
siempre un compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio
medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del
interés general; así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión
Europea, cuando declara que la creación arquitectónica, la calidad de
las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de
los paisajes naturales y urbanos, así como del patrimonio colectivo y
privado, revisten un interés público.
Respondiendo a este orden
de principios, la necesidad, por una parte, de dar continuidad a la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones,
ordenando la construcción de los edificios, y de superar, por otra, la
discrepancia existente entre la legislación vigente y la realidad por la
insuficiente regulación actual del proceso de la edificación, así como
de establecer el marco general en el que pueda fomentarse la calidad de
los edificios y, por último, el compromiso de fijar las garantías
suficientes a los usuarios frente a los posibles daños, como una
aportación más a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios, son los motivos que justifican
sobradamente esta Ley de Ordenación de la Edificación, cuyo contenido
primordial es el siguiente:
1. El objetivo prioritario
es regular el proceso de la edificación actualizando y completando la
configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando
sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las
garantías a los usuarios, en base a una definición de los requisitos
básicos que deben satisfacer los edificios.
2. Para ello, se define
técnicamente el concepto jurídico de la edificación y los principios
esenciales que han de presidir esta actividad y se delimita el ámbito de
la Ley, precisando aquellas obras, tanto de nueva construcción como en
edificios existentes, a las que debe aplicarse.
Ante la creciente demanda
de calidad por parte de la sociedad, la Ley establece los requisitos
básicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garantía
para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos
técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un
seguro de daños o de caución.
Estos requisitos abarcan
tanto los aspectos de funcionalidad y de seguridad de los edificios como
aquellos referentes a la habitabilidad.
Se establece el concepto de
proyecto, obligatorio para el desarrollo de las obras incluidas en el
ámbito de la Ley, precisando la necesaria coordinación entre los
proyectos parciales que puedan incluirse, así como la documentación a
entregar a los usuarios para el correcto uso y mantenimiento de los
edificios.
Se regula, asimismo, el
acto de recepción de obra, dada la importancia que tiene en relación con
el inicio de los plazos de responsabilidad y de prescripción
establecidos en la Ley.
3. Para los distintos
agentes que participan a lo largo del proceso de la edificación se
enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos, de las
que se derivan sus responsabilidades, configurándose el promotor como
una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso
y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio
pueda sufrir. Dentro de las actividades del constructor se hace mención
especial a la figura del jefe de obra, así como a la obligación de
formalizar las subcontrataciones que en su caso se establezcan.
Además la Ley delimita el
ámbito de actuaciones que corresponden a los profesionales, el
proyectista, el director de obra y el director de la ejecución de la
obra, estableciendo claramente el ámbito especifico de su intervención,
en función de su titulación habilitante.
4. La responsabilidad civil
de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se
exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios,
como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se
deba responder.
La responsabilidad se
exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma
individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de
culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente
interviniente en el daño producido.
A la figura del promotor se
equiparan también las de gestor de cooperativas o de comunidades de
propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor
frecuencia en la gestión económica de la edificación.
5. En cuanto a los plazos
de responsabilidad se establecen en períodos de uno, tres y diez años,
en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios.
El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños
materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que
intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años,
responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o
defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los
que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural
del edificio.
Las acciones para exigir
responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las
de repetición contra los agentes presuntamente responsables.
6. Por lo que se refiere a
las garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda, la
suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año,
de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por
el promotor de un 5 % del coste de la obra para hacer frente a los daños
materiales ocasionados por una deficiente ejecución.
Se establece igualmente
para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por el
promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el
edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que
afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años,
respectivamente.
Se fijan las normas sobre
las garantías de suscripción obligatoria, así como los importes mínimos
de garantía para los tres supuestos de uno, tres y diez años,
respectivamente.
No se admiten franquicias
para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder del 1
por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos.
Además, con el fin de
evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados requisitos que
acrediten la constitución del correspondiente seguro para la
inscripción de escrituras públicas y la liquidación de las sociedades
promotoras.
7. La Ley se completa con
siete disposiciones adicionales. En la primera se establece que la
percepción de las cantidades anticipadas reguladas para las viviendas se
amplíe a promociones de viviendas en régimen de comunidades de
propietarios o sociedades cooperativas.
En la segunda disposición
adicional se prevé que la exigencia de la obligatoriedad de las
garantías a las que se hace referencia en el artículo 19 de la Ley, se
hará de forma escalonada en el tiempo para permitir que el sector vaya
acomodándose a lo dispuesto en esta norma. Así la garantía de diez años
contra los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a
los elementos estructurales, también llamado seguro decenal, será
exigible a partir de la entrada en vigor de esta Ley para los edificios
cuyo destino principal sea el de vivienda. Posteriormente, y por Real
Decreto, teniendo en cuenta las circunstancias del sector de la
edificación y del sector asegurador, podrá establecerse la
obligatoriedad de las demás garantías, es decir, del seguro de tres años
que cubre los daños causados en los elementos constructivos o en las
instalaciones que afecten a la habitabilidad o seguro trienal, y del
seguro de un año que cubre los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras.
En la tercera se exceptúa a
los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos de lo
dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a la delimitación de sus
actuaciones en el ámbito de la Defensa.
En la cuarta se concreta la
titulación académica y profesional de los Coordinadores de Seguridad y
Salud, en las obras de edificación.
8. Mediante una disposición
transitoria se establece la aplicación de lo previsto en la Ley a las
obras para cuyos proyectos se solicite licencia de edificación a partir
de la entrada en vigor de la misma. Por último, en la primera de las
cuatro disposiciones finales se invocan los preceptos a cuyo amparo se
ejerce la competencia del Estado en las materias reguladas por la Ley;
en la segundase autoriza al Gobierno para que en el plazo de dos años
apruebe un Código Técnico de la Edificación que desarrolle los
requisitos básicos que deben cumplir los edificios relacionados en el
artículo 3; en la tercera se insta al Gobierno para que adapte al
Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa las modificaciones
introducidas en la disposición adicional quinta, y en la cuarta
determina la entrada en vigor de la Ley.
La Ley, en definitiva,
trata, dentro del marco de competencias del Estado, de fomentar la
calidad incidiendo en los requisitos básicos y en las obligaciones de
los distintos agentes que se encargan de desarrollar las actividades del
proceso de la edificación, para poder fijar las responsabilidades y las
garantías que protejan al usuario y para dar cumplimiento al derecho
constitucional a una vivienda digna y adecuada.
La regulación del proceso
de la edificación no quedaría, sin embargo, actualizada y completa si la
Ley no se refiriera a aquellos supuestos en que dicho proceso
constructivo ha exigido la previa expropiación de bienes o derechos por
vincularse a una finalidad u objetivo de utilidad pública o interés
social. En este sentido, la Ley actualiza la regulación de un aspecto de
la legislación de expropiación forzosa sin duda necesitada toda ella de
una revisión para adaptarse a la dinámica de nuestro tiempo, que
presenta una significación cualificada y cuya puesta al día no debe
demorarse, como es el ejercicio del derecho de reversión, derecho
calificado por el Tribunal Constitucional como de configuración legal.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
1. Esta Ley tiene por objeto
regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación,
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que
intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el
adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad
mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la
adecuada protección de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y
responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las
obras de edificación se regirán por su legislación específica.
3. Cuando las
Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la
legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como
agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la
legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no
contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción
de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley es de
aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y
el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o
privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico;
agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de
telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones);
del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal;
industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y
accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración
de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán
un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de
nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad
constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o
permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola
planta.
b) Obras de ampliación,
modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración
arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan
carácter de intervención total o las parciales que produzcan una
variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o
el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los
usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el
carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que
dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o
histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento
urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los
elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran
comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento
propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan
adscritos al edificio.
CAPÍTULO II
Exigencias técnicas y administrativas de la edificación
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar
la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la
protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse,
construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los
requisitos básicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal
forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación
de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones
previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal
forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación
reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos
previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios
de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo
establecido en su normativa específica.
a.4) Facilitación para el
acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las
instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según
lo dispuesto en su normativa específica.
[Este último apartado ha
sido introducido por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de
31-12-2001, 50592), art. 82].
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural,
de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo,
daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de
incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en
condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro
del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de
los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y
protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones
aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del
edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno
inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el
ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud
de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus
actividades.
c.3) Ahorro de energía y
aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la
energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos
funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que
permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Código Técnico de la
Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas
de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que
permite el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
Las normas básicas de la
edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado
cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley,
la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la
Edificación conforme a lo previsto en la disposición final segunda de
esta Ley.
El Código podrá completarse
con las exigencias de otras normativas dictadas por las
Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a
la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.
Artículo 4. Proyecto.
1. El proyecto es el
conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las
exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El
proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de
acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica
aplicable.
2. Cuando el proyecto se
desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos
técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se
mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se
produzca una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a
percibir por los autores de los distintos trabajos indicados.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.
La construcción de
edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su
ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones
administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra.
1. La recepción de la obra
es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace
entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse
con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases
completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las
partes.
2. La recepción deberá
consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el
constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la
recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso,
éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados
los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar
en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá
rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está
terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo
caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que
se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en
contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta
días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el
certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la
notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se
entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la
fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o
rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos
de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a
partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se
entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado
anterior.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una vez finalizada la obra,
el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones
debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de
obra para la formalización de los correspondientes trámites
administrativos.
A dicha documentación se
adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de
los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así
como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio
y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de
aplicación.
Toda la documentación a que
hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del
Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.
CAPÍTULO III
Agentes de la edificación
Artículo 8. Concepto.
Son agentes de la
edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en
el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por
lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y
por el contrato que origina su intervención.
Artículo 9. El promotor.
1. Será considerado
promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,
individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con
recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su
posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier
título.
2. Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
b) Facilitar la
documentación e información previa necesaria para la redacción del
proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores
modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las
preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como
suscribir el acta de recepción de la obra.
d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
e) Entregar al adquirente,
en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro
documento exigible por las Administraciones competentes.
Artículo 10. El proyectista.
1. El proyectista es el
agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa
técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
Podrán redactar proyectos
parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros técnicos, de
forma coordinada con el autor de éste.
Cuando el proyecto se
desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos
técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley,
cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
a) Estar en posesión de la
titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto
técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir
las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de
personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga
la titulación profesional habilitante.
Cuando el proyecto a
realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a
realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos
indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
académica y profesional habilitante, con carácter general, será la de
ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las
disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus
respectivas especialidades y competencias específicas.
Cuando el proyecto a
realizar tenga por objeto la construcción de edificios comprendidos en
el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y
profesional habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones
legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades
y competencias específicas.
Idénticos criterios se
seguirán respecto de los proyectos de obras a las que se refieren los
apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
En todo caso y para todos
los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a sus
especialidades y competencias específicas, y en particular respecto de
los elementos complementarios a que se refiere el apartado 3 del
artículo 2, podrán asimismo intervenir otros técnicos titulados del
ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos
por ellos realizados y coordinados por el proyectista. Dichas
intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo establece la
disposición legal reguladora del sector de actividad de que se trate.
b) Redactar el proyecto con
sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el
contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
Artículo 11. El constructor.
1. El constructor es el
agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de
ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o
parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con
sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones
del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de
alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
b) Tener la titulación o
capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las
condiciones exigibles para actuar como constructor.
c) Designar al jefe de obra
que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que
por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de
acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
d) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
e) Formalizar las
subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra
dentro de los límites establecidos en el contrato.
f) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
g) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
h) Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.
Artículo 12. El director de obra.
1. El director de obra es
el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el
desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y
medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la
licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las
condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin
propuesto.
2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesión de la
titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto
técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las
condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de
personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la
titulación profesional habilitante.
En el caso de la
construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del
apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
habilitante será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar
tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el
grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con
carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y
vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada
profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Cuando las obras a realizar
tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el
grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante será
la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y
vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada
profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Idénticos criterios se
seguirán respecto de las obras a las que se refieren los apartados 2.b) y
2.c) del artículo 2 de esta Ley.
b) Verificar el replanteo y
la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las
características geotécnicas del terreno.
c) Resolver las
contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de
Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta
interpretación del proyecto.
d) Elaborar, a
requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la
obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas
contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
e) Suscribir el acta de
replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como
conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las
unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la
documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los
visados que en su caso fueran preceptivos.
g) Las relacionadas en el
artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el
director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera
ésta la opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado
2.a) del artículo 13.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.
1. El director de la
ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material
de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la
construcción y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
a) Estar en posesión de la
titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones
exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas
jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que
tenga la titulación profesional habilitante.
Cuando las obras a realizar
tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados
en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y
profesional habilitante será la de arquitecto técnico. Será ésta,
asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que
fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos la
dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada,
indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto,
arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecución
material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la
correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las
instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del
director de obra.
d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de
replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como
elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación
final de las unidades de obra ejecutadas.
f) Colaborar con los
restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra
ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
1. Son entidades de control
de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar
asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los
materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo
con el proyecto y la normativa aplicable.
2. Son laboratorios de
ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados
para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o
pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una
obra de edificación.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
a) Prestar asistencia
técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del
encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.
b) Justificar la capacidad
suficiente de medios materiales y humanos necesarios para realizar
adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la
correspondiente acreditación oficial otorgada por las Comunidades
Autónomas con competencia en la materia.
Artículo 15. Los suministradores de productos.
1. Se consideran
suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores
o vendedores de productos de construcción.
2. Se entiende por producto
de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente
en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes
y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de
ejecución.
3. Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de
los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido,
respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del
cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa
técnica aplicable.
b) Facilitar, cuando
proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos
suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para
su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los
propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir
la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que
ésta cuente.
2. Son obligaciones de los
usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los
edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones
de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra
ejecutada.
CAPÍTULO IV
Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus
responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que
intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los
propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los
mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes
daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos
indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas
o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de
los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de
los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de
los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra
c), del artículo 3.
El constructor también
responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución
que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del
plazo de un año.
2. La responsabilidad civil
será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u
omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que,
con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no
pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase
debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse
el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la
responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor
responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los
posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados
por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las
medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la
responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a
las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su
intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores
bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de
propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que
contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros
profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan
derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio
de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor
responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad
profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones
atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de
él dependan.
Cuando el constructor
subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de
determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente
responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su
ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor
responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio
por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o
aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el
director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final
de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho
documento.
Quien acepte la dirección
de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las
responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o
imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere
corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra
se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos
responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre
ellos corresponda.
8. Las responsabilidades
por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso
de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por
caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado
por el daño.
9. Las responsabilidades a
que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que
alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al
comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a
los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación
aplicable a la compraventa.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir
la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños
materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo
de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio
de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por
incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición
que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en
el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra
ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la
resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o
a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización
de forma extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
1. El régimen de garantías
exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de
esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se
establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo
como referente a las siguientes garantías:
a) Seguro de daños
materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el
resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución
que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que
podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100
del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños
materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el
resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra
c), del artículo 3.
c) Seguro de daños
materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios
o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
a) Tendrá la consideración
de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y
el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de
asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o
de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el
constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
b) La prima deberá estar
pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de
que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la
fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de
prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste
quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste
liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva
la garantía.
c) No será de aplicación la
normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre
las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990,
de 19 de diciembre.
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
a) Las señaladas en los
apartados 2.a) y 2.b) de este artículo. En relación con el apartado
2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del
edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las
coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato
de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en
el apartado 1 de este artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
a) El 5 por 100 del coste
final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este artículo.
b) El 30 por 100 del coste
final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado 1.b) de este artículo.
c) El 100 por 100 del coste
final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo.
6. El asegurador podrá
optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la
valoración de los daños o por la reparación de los mismos.
7. El incumplimiento de las
anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará,
en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a
suscribir las garantías.
8. Para las garantías a que
se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán admisibles
cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna
en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
En el caso de que en el
contrato de seguro a que se refieren los apartados 1.b) y 1.c) de este
artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por
100 del capital asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los daños ocasionados
por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la
recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la
misma.
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
g) Los daños que tengan su
origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las
instalaciones propias del edificio.
h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
i) Los siniestros que
tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas
recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan
sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta
suscrita por los firmantes del acta de recepción.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.
1. No se autorizarán ni se
inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de
declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación
esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las
garantías a que se refiere el artículo 19.
2. Cuando no hayan
transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere
el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta
al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades
promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la
constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con
todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
La percepción de cantidades
anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá
mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma
análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán
en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa
será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a
las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad
cooperativa.
b) La garantía que se
establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades
entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago
se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución
garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses
legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la
devolución.
d) Las multas por
incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la
citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por
cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya
devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia
de las Comunidades Autónomas.
Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de las garantías por
daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra
daños materiales a que se refiere el apartado 1 .c) del artículo 19 de
esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios
cuyo destino principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garantía
no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única
vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de
producirse la transmisión “inter vivos” dentro del plazo previsto en el
párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario,
quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el
apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A
estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la
Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” sin que se
acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que
el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda,
fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la
misma.
Tampoco será exigible la
citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios
destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva
construcción se solicitaron las correspondientes licencias de
edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
Dos. Mediante Real Decreto
podrá establecer- se la obligatoriedad de suscribir las garantías
previstas en los apartados 1 .a) y 1 .b) del citado artícu lo 19, para
edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Asimismo, mediante
Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir
cualquiera de las garantías previstas en el artículo 19, para edificios
destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.
[Esta disposición ha sido
modificada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2002, p.
46166), artículo 105].
Disposición adicional tercera. Intervenciones en el proceso de la
edificación de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito
de la Defensa.
Los miembros de los Cuerpos
de Ingenieros de los Ejércitos, cuando intervengan en la realización de
edificaciones o instalaciones afectas a la Defensa, se regirán en lo
que se refiere a su capacidad profesional por la Ley 17/1999, de 18 de
mayo, de Régimen del Personal de las Fuerzas Armadas, y disposiciones
reglamentarias de desarrollo.
Disposición adicional cuarta. Coordinador de seguridad y salud.
Las titulaciones académicas
y profesionales habilitantes para desempeñar la función de coordinador
de seguridad y salud en obras de edificación, durante la elaboración del
proyecto y la ejecución de la obra, serán las de arquitecto, arquitecto
técnico, ingeniero o ingeniero técnico, de acuerdo con sus competencias
y especialidades.
Disposición adicional quinta. Regulación del derecho de reversión.
Los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, quedan redactados de la manera siguiente:
"Artículo 54.
1. En el caso de no
ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la
expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes
expropiados, o desapareciese la afectación, el primitivo dueño o sus
causahabientes podrán recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo
expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la
indemnización que se determina en el artículo siguiente.
2. No habrá derecho de reversión, sin embargo, en los casos siguientes:
a) Cuando simultáneamente a
la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde
justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado
de utilidad pública o interés social. En este supuesto la
Administración dará publicidad a la sustitución, pudiendo el primitivo
dueño o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa de
su derecho a la reversión, si consideran que no concurren los requisitos
exigidos por la ley, así como solicitar la actualización del
justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el servicio
inicialmente previstos.
b) Cuando la afectación al
fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública
o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de
la obra o el establecimiento del servicio.
3. Cuando de acuerdo con lo
establecido en los apartados anteriores de este artículo proceda la
reversión, el plazo para que el dueño primitivo o sus causahabientes
puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha en que
la Administración hubiera notificado el exceso de expropiación, la
desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no
ejecutar la obra o de no implantar el servicio.
En defecto de esta
notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el
expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones
siguientes:
a) Cuando se hubiera
producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o
derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma
de posesión de aquéllos.
b) Cuando hubieran
transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho
expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del
servicio.
c) Cuando la ejecución de
la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio
estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la
Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera
por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.
4. La competencia para
resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya
titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite
aquélla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la
expropiación, en su caso, titular de los mismos.
5. En las inscripciones en
el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el
derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles
adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con
lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia
registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros
adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos
conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.
Artículo 55.
1. Es presupuesto del
ejercicio del derecho de reversión la restitución de la indemnización
expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada conforme a la
evolución del índice de precios al consumo en el período comprendido
entre la fecha de iniciación del expediente de justiprecio y la de
ejercicio del derecho de reversión. La determinación de este importe se
efectuará por la Administración en el mismo acuerdo que reconozca el
derecho de reversión.
2. Por excepción, si el
bien o derecho expropiado hubiera experimentado cambios en su
calificación jurídica que condicionaran su valor o hubieran incorporado
mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido
menoscabo de valor, se procederá a una nueva valoración del mismo,
referida a la fecha de ejercicio del derecho, fijada con arreglo a las
normas contenidas en el capítulo III del Título II de esta Ley.
3. La toma de posesión del
bien o derecho revertido no podrá tener lugar sin el previo pago o
consignación del importe resultante conforme a los apartados anteriores.
Dicho pago o consignación deberá tener lugar en el plazo máximo de tres
meses desde su determinación en vía administrativa, bajo pena de
caducidad del derecho de reversión y sin perjuicio de la interposición
de recurso contencioso-administrativo. En este último caso, las
diferencias que pudieran resultar de la sentencia que se dicte deberán,
asimismo, satisfacerse o reembolsarse, según proceda, incrementadas con
los intereses devengados al tipo de interés legal desde la fecha del
primer pago en el plazo de tres meses desde la notificación de la
sentencia bajo pena de caducidad del derecho de reversión en el primer
supuesto."
Disposición adicional sexta. Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación.
El artículo 2, apartado a),
del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras
comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
telecomunicación, quedará redactado de la siguiente manera:
"a) A todos los edificios y
conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la
edificación, de uso residencial o no y sean o no de nueva construcción,
que estén acogidos, o deban acogerse, al régimen de propiedad horizontal
regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal,
modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril."
Disposición adicional séptima. Solicitud de la demanda de notificación a otros agentes.
Quien resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de
responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su
intervención en el proceso de la edificación previstas en la presente
Ley, podrá solicitar, dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento
Civil concede para contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u
otros agentes que también hayan tenido intervención en el referido
proceso.
La notificación se hará
conforme a lo establecido para el emplazamiento de los demandados e
incluirá la advertencia expresa a aquellos otros agentes llamados al
proceso de que, en el supuesto de que no comparecieren, la sentencia que
se dicte será oponible y ejecutable frente a ellos.
Disposición transitoria primera.
Lo dispuesto en esta Ley,
salvo en materia de expropiación forzosa en que se estará a lo
establecido en la disposición transitoria segunda, será de aplicación a
las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes,
para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de
edificación, a partir de su entrada en vigor.
Disposición transitoria segunda.
Lo establecido en la
disposición adicional quinta no será de aplicación a aquellos bienes y
derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la ley, se hubiera
presentado la solicitud de reversión.
Disposición derogatoria primera.
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley.
Disposición derogatoria segunda.
Los artículos 64 a 70 del
Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, aprobado por Decreto de 26
de abril de 1957, seguirán vigentes en cuanto no se opongan o resulten
compatibles con lo establecido en la disposición adicional quinta.
Disposición final primera. Fundamento constitucional.
Esta Ley se dicta al amparo
de la competencia que corresponde al Estado de conformidad con los
artículos de la Constitución siguientes:
a) El artículo 149.1.6.ª,
8.ª y 30.ª en relación con las materias civiles y mercantiles de los
capítulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la edificación
y atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones establecidas
en el capítulo III, sin perjuicio de los derechos civiles, forales o
especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas.
b) El artículo 149.1.16.ª, 21.ª, 23.ª y 25.ª para el artículo 3.
c) El artículo 149.1.6.ª, 8.ª y 11.ª para el capítulo IV.
d) El artículo 149.1.18.ª para la disposición adicional quinta.
Lo dispuesto en esta Ley
será de aplicación sin perjuicio de las competencias legislativas y de
ejecución que tengan asumidas las Comunidades Autónomas en este ámbito.
Disposición final segunda. Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de la Edificación.
Se autoriza al Gobierno
para que, mediante Real Decreto y en el plazo de dos años a contar desde
la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un Código Técnico de la
Edificación que establezca las exigencias que deben cumplir los
edificios en relación con los requisitos básicos establecidos en el
artículo 3, apartados 1.b) y 1.c).
Hasta su aprobación, para
satisfacer estos requisitos básicos se aplicarán las normas básicas de
la edificación-NBE que regulan las exigencias técnicas de los edificios y
que se enumeran a continuación:
NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.
NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edificios.
NBE AE-88 Acciones en la edificación.
NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo.
NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.
NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.
NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios.
Asimismo, se aplicará el
resto de la reglamentación técnica de obligado cumplimiento que regule
alguno de los requisitos básicos establecidos en el artículo 3.
Disposición final tercera. Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.
El Gobierno, en un plazo de
seis meses, adaptará la sección IV del capítulo IV del Título II del
Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa a lo dispuesto en esta Ley.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
Esta Ley entrará en vigor a
los seis meses de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado",
salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria segunda,
derogatoria primera por lo que se refiere a la legislación en materia de
expropiación forzosa, derogatoria segunda y final tercera que entrarán
en vigor el día siguiente al de dicha publicación.
Por tanto, mando a todos los españoles, particulares y autoridades que guarden y hagan guardar esta Ley.
Madrid, 5 de noviembre de 1999.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ
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